Кредит под залог недвижимости

Многие клиенты боятся слова «залог». Людям кажется, что за ним кроются большие риски: если отдать имущество под залог, с ним можно попрощаться. Это тяжелое наследие 90-х годов. В наше время существует четкая и понятная законодательная база, где описано, как и что происходит.

Важно понимать, что ипотека и кредит под залог недвижимости — это схожие процессы. Единственная разница — в получении целевого и нецелевого кредит. Если вам нужна квартира, вы идете в банк и получаете ипотеку. Жилье становится залогом у банка как гарантия его вложенных средств. Так вы получаете квартиру. Это цель, понятная для банка.

Залог — это когда у вас есть недвижимость, но нужны деньги. Вы готовы в качестве обеспечения платежеспособности предоставить ее банку в качестве залога. Для банка это нецелевой кредит, поскольку он не знает, что вы будете с этими деньгами делать. По этой причине разнятся ставки, условия, требования при ипотеке и залоге. Однако на самом деле это идентичное действие, регулируемое 102-м федеральным законом.

Пример: у человека накопились потребительские кредиты на общую сумму в 2 миллиона рублей под процентную ставку 28% годовых. Кредит под залог недвижимости позволит взять кредит под гораздо более низкий процент — от 14% до 18% годовых. Представьте себе, сколько вы сэкономите! Потребительский кредит дается на 5 лет. Залоговый — на 20.

Таким образом, у вас:

– уменьшается ежемесячный платеж

– уменьшается стоимость кредита

Для банка ваш залог работает как дополнительная гарантия. Он видит: вы настолько готовы платить, что готовы рискнуть квартирой.

Однако не стоит забывать, что, если у вас есть предмет залога, но при этом плохая кредитная история, вы себя дискредитировали как заемщик и вряд ли банки пойдут навстречу. Вы будете сильно удивлены, когда самостоятельно обратитесь в 5-7 банков и получите отказы. Уроните свой кредитный рейтинг и сильно осложните работу кредитному брокеру.

Если вы задумались о залоге квартиры, обратитесь к профессионалу. Он подберет оптимальный кредит под залог недвижимости. Даже при плохой кредитной истории и без официально подтвержденного дохода, но с фактическим. Банку важно, что вы сможете платить. Кроме денег, банку не нужно ничего – ни ваша квартира, ни дом, ни машина, с ними потом много хлопот.

Это как если бы вы пришли в кафе съесть шашлык, а официант принес килограмм свежей свинины и сказал: «Из нее тоже сможете приготовить шашлык». И вроде бы мясо у вас есть, а вы все равно голодный. Вам ни к чему кусок свинины, вы хотели шашлык. Банку не нужна квартира, ему необходимы только деньги.

Часто бывает так, что человек справляется с платежами по кредиту, но ему срочно нужны еще деньги. Банк или частный инвестор не готовы добавлять. В этом случае я помогу увеличить займ. Конечно, при условии, что человек в состоянии обслуживать кредит – мне важно, чтобы клиент в сложной ситуации не загнал себя в точку невозврата.

Если нужно оформить в ипотеку коммерческое или нежилое помещение, проще и удобнее обратиться именно к кредитному брокеру. Самостоятельно люди чаще всего не справляются. Если у человека стойкое желание купить помещение на старте и организовать там салон красоты, сделать это почти невозможно — слишком мало банков за это берутся.

Среди моих партнеров — кредитующие организации, которые помогут с этой историей. Я не помогу, если вам нужно вдруг купить завод за 600 миллионов рублей. Но если вы отдаете отчет, какой у вас бизнес, для чего вам деньги, или у вас работающий проект, который вы хотите расширить — обращайтесь! Если осознаете, с каких доходов будете оплачивать кредит, вы — мой клиент. Даже если официально эти доходы подтвердить не сможете.

Отдельный случай, если недвижимость заложена или уже выставлена на торги. Я помогу, если она заложена неудачно: под высокий процент, не в том банке или не в тех условиях; либо у частного инвестора (это распространенный случай). Я помогаю и выкупаю залоги, перекредитовываю в банках партнеров и выдаю более выгодные условия.

А еще помогу в критической ситуации продать недвижимость не за бесценок, а за рыночную стоимость – в моей структуре есть агентство недвижимости. Мы можем выкупить квартиру, а дальше сами ее продадим. И пусть это не будет стопроцентная рыночная стоимость (мы получаем с продажи свой процент), однако дисконт получится адекватным, а не в половину цены.

И все же продажа недвижимости — это крайний шаг, я до этого стараюсь не доводить. Хорошо, если есть детальный план и вы понимаете, что будете делать с оставшимися после продажи квартиры деньгами, как именно они вам помогут. В любом случае, я проконсультирую и расскажу, как все сделать правильно и с минимальными потерями.

Многие думают, что решить, где взять кредит под залог недвижимости — это очень просто. «У меня есть квартира, приду в любой банк и спокойно ее заложу, получив деньги». Я вас расстрою — это не так. Банку не нужна ваша квартира, ему нужны деньги. Он внимательно рассмотрит вас как заемщика: официальное трудоустройство, кредитную историю, способность платить и текущую закредитованность. Если банк поймет, что платить вы не в состоянии, он откажет даже при наличии у вас недвижимости.

Если обратитесь к кредитному брокеру, он подскажет, кто вас как заемщика захочет взять. У меня в распоряжении база из нескольких тысяч кредитных предложений, чтобы сразу обратиться туда, где не откажут. Подробно проконсультирую и расскажу обо всех этапах. Объясню, как и что нужно сделать, не нарушая законы. Иными словами, сформирую правильный портрет заемщика. Сэкономите кучу времени и получите кредит под залог недвижимости быстро и на выгодных условиях.

Важно помнить, что имущество для банков —проблемный актив. Представьте себе: банк вынужден содержать дополнительный отдел по взысканию и реализации недвижимости. Законодательно отход квартиры банку не предусмотрен. В вашем кредитном договоре (как и в случае ипотеки) есть такой пункт — «ликвидационная стоимость недвижимости». Она ниже рыночной стоимости. Именно эта ликвидационная стоимость будет ценой, с которой начнутся торги в случае, если вы не будете платить. Именно по ней банк продаст квартиру.

Пройдемся по важным деталям, которые нужно знать, прежде чем оформить кредит под залог недвижимости.

При оформлении кредита под залог недвижимости используется соотношение кредит-залог. Это процентное соотношение стоимости залога к сумме кредита. Как правило, оно составляет 50-60 процентов. К примеру, если сумма залога — 10 миллионов рублей, банк выдает кредит на 5-6 миллионов рублей.

Нельзя заложить квартиру по доверенности. Это может сделать только собственник. Если юридически квартира не принадлежит клиенту, здесь мы помочь не сможем. Для нас чрезвычайно важно помогать людям, находясь в правовом поле. При оформлении от вас потребуются следующие документы: выписка из ЕГРН, паспорт, СНИЛС собственника.

При оценке имущества не имеет значения интерьер и внутреннее наполнение квартиры\загородного дома. В вашей квартире может быть какая угодно мебель, интерьер и бытовая техника — на оценке стоимости это никак не скажется. А еще существуют требования к состоянию жилья. К примеру, проблематично заложить объекты под снос или аварийную недвижимость, которая нуждается в реконструкции. Прикидывая примерную стоимость имущества, всегда имейте ввиду, насколько оно может быть ликвидно. По результатам проведенной оценки специалист пишет свое заключение. Обычно объект оценивается по трем разным методикам. В конце выводится средняя стоимость. Отчет содержит подпись оценщика и печать организации, которую он представляет. Далее отчет сшивается и передается в банк.

В случае просрочек банк всегда идет навстречу. Предположим, вы не платите ипотеку или залоговый кредит – два-три раза просрочили ежемесячные платежи. Банк просит вас платить, пусть и по другому графику – ему выгоднее договориться о новых условиях, чем выставлять квартиру на торги. Помните – банку нужны деньги!

Иногда люди возмущаются: «Я заболел, а они не приняли мою справку!». Поставьте себя на место банка – вы дали кому-то в долг, а человек заболел и сказал, что не будет платить. У банка свои обязательства – он сам берет деньги в долг, скажем, у «Центробанка». Банк не может ему сказать: «У нас заболел весь отдел, поэтому вы останетесь без выплат и оплаты долга».

Любой отказ банка отражается в кредитной истории. Представьте – вы с залогом обратились в банк. Вам отказали раз, второй третий, четвертый. Так ваш кредитный рейтинг стремится к нулю. В следующий раз, когда подадите заявку, первое, что увидит специалист банка — количество предыдущих отказов. В кредитной истории отображаются обращения в банки, текущие кредитные обязательства, сумма оставшихся долгов, регулярность и частотность платежей. В первую очередь имеет значение, насколько регулярно и в срок вы платите.

Кредит с обеспечением можно взять при наличии других обязательств. В случае, если вы платите, например, алименты, это влияет на ваш портрет заемщика, но я помогу обойти этот момент. Кроме того, если недвижимость находится под арестом или уже имеет обременения, могу их снять. Частая история — рефинансирование кредита. Так я смогу обелить вашу кредитную историю, например, сняв текущие просрочки.

Важно понимать, что не бывает нерешаемых проблем. Бывают люди, которые не хотят их решать. Часто ко мне обращаются клиенты, у которых квартира уже в суде: вот-вот будет решение, а времени совсем мало. Потом они искренне удивляются, почему ни один банк не рассматривает их в качестве заемщика.