«Залог квартиры банку – это опасно» и другие мифы о кредитах

Многие не понимают сути залога. Ипотека и залог — идентичные действия. При этом ипотеки никто не боится, а заложить квартиру или машину люди боятся. Хотя залог квартиры даже проще в регулировании отношений с банком.

Залог означает ваше желание платить банку. Так вы подтверждаете серьезность своих намерений. Для банка это фактор, который играет в вашу пользу, и он может снизить вам процентную ставку.

Однако не стоит забывать – если у вас есть предмет залога, но при этом плохая кредитная история, вряд ли банки пойдут вам навстречу. Будете удивлены, когда самостоятельно обратитесь в несколько банков и получите отказы. Уроните свой кредитный рейтинг и в будущем сильно осложните работу вашему кредитному брокеру.

Если вы задумались о залоге квартиры, обратитесь к профессионалу. Я подберу оптимальный кредитный вариант. Даже если у вас плохая кредитная история или нет официально подтвержденного дохода, но есть фактический доход.

«Я в черном списке у банков»

Общего для всех банков черного списка не существует. Вы можете быть в черном списке одного конкретного банка. Такой информацией они не обмениваются, для этого есть бюро кредитных историй. Их несколько, самое популярное — «Национальное бюро кредитных историй». Еще есть «Объединенное кредитное бюро», оно связано со Сбербанком.

У банков нет черных списков, но есть данные кредитных историй. Там зафиксированы:

– ваша текущая закредитованность,

– регулярность и своевременность платежей,

– общая кредитная нагрузка.

«Национальное бюро кредитных историй» оперирует понятием «кредитный рейтинг». Он складывается из большого количества показателей. Каждый отказ при обращении за кредитом уменьшает ваш рейтинг. Больше всего его убивает несвоевременная оплата.

«Почистить кредитную историю»

Такая услуга – не просто миф, а мошенничество. Если предлагают заплатить 20 тысяч рублей, чтобы почистить вашу кредитную историю в базе банка, это несусветная чушь, которой по определению быть не может. Любая кредитная история — серьезно защищенная персональная информация. Доступ к ней есть только у банка-кредитора и только при наличии вашего согласия на обработку персональных данных.

Прежде чем внести изменения о вашей благонадежности, банк-кредитор плотно взаимодействует с бюро кредитных историй и оформляет кредитный договор. Невозможно представить ситуацию, при которой условный хакер заходит в систему, находит именно ваш файл и удаляет две-три строчки из кредитной истории. В лучшем случае вам нарисуют липовый кредитный отчет, который мошенники якобы почистили.

Официально такой услуги «Почистить кредитную историю» на рынке нет. Если вам ее предлагают, можете обращаться в полицию. Это 159 статья «Уголовного кодекса», мошенничество.

«Я не знаю этот банк, поэтому он плохой»

В России зарегистрировано более 300 банков. Я работаю более чем со ста. У многих банков плохие отзывы в интернете. Например, у «Банка жилищного финансирования» («БЖФ»), его рейтинг — 20,5. Но если вы внимательно почитаете отзывы, убедитесь, что 90 процентов из них начинаются со слов: «Я не платил три месяца, а эти гады мне каждый день звонят!» Если вы не платите, ни один банк не будет вас любить. Если банк не раскручен, это еще не значит, что он плохой.

Я сертифицированный партнер «БЖФ» и «Совкомбанка». Они понимают, что я привожу к ним клиента, который соответствует их требованиям. Если же вы с улицы придете в банк, то попадете к человеку, который сам решения о выдаче кредита не принимает. Это просто менеджер, который примет заявку и запустит ее в систему. Но если вы приходите к кредитному брокеру вроде меня, он сначала оценит вас как заемщика и подчеркнет для банка ваши сильные стороны.

Для девушек это похоже на визит к визажисту. Кредитный брокер точно так же умывает и причесывает клиента, создает оптимальный портрет для банка и предлагает эту картинку.

«Кредитный брокер ничего не делает, только комиссию с выданного кредита забирает»

Этот миф появился из-за недобросовестных брокеров, которые в самом деле почти ничего не делают. Получается, это и не совсем миф, ведь такие «коллеги» существуют. Они знают несколько кредитных партнерских программ банков и загоняют в них всех своих клиентов без разбора (такими программами вы можете воспользоваться сами, без посторонней помощи). Одобрили заявку – отлично! Нет? Ну и не надо! У таких «брокеров» как правило и комиссия за услуги неадекватная.

Я беру комиссию за то, что реально решаю проблему. Знаю телефон нужного человека в банке, но, прежде чем ему звонить, глубоко вникаю в проблему, вижу несколько путей решения и посоветую вам лучший. У меня индивидуальный подход к каждому клиенту. Я никогда не посоветую подавать заявку на кредит, если вижу, что ее не одобрят. Только если заявка понятна для банка и соответствует его требованиям, мы с клиентом берем пакет документов идем за деньгами.

На самом деле кредитный брокер делает очень многое, причем часто клиент об этом даже не знает. Бывали истории, когда мы спасали сделки в день подписания. О многих стрессовых ситуациях мы даже не ставили клиента в известность.

Итак, я беру деньги за:

– Свои связи,

– Правильно подготовленные документы

– За умение обратиться в ту кредитную организацию, которая точно поможет

– За решение попутно возникающих проблем (отсутствие официального дохода, плохая кредитная история и т.д.)

– За знание законов, то есть мою финансовую экспертизу надо умножить на юридическую.

«Я заложу в банк квартиру и мне точно дадут кредит»

Банку не нужна квартира, ему нужны ваши своевременные платежи по кредиту. Банк будет оценивать заемщика с квартирой точно так же, как если бы он был без квартиры.

При принятии решения «Давать/не давать вам деньги» ваше желание заложить квартиру будет лишь одним из факторов. Да, он положительный, но явно не основной, не определяющий. Он может сыграть в вашу пользу, если есть отягчающие обстоятельства, например, раньше у вас случались просрочки платежей. Если вы обратитесь ко мне, банк может закрыть глаза даже на текущие просрочки.

Как оценивают квартиру при залоге в банк для получения кредита

Об этом тоже много мифов. Если у вас половина доли в квартире, для использование ее в качестве залога нужно согласие содольщика (содольщиков, причем всех). Если он (они) согласен, у банка сразу вопрос – почему бы тогда вам не заложить всю квартиру, а не половину?

У меня был интересный кейс, когда ко мне обратилась женщина, а собственницами квартиры были две ее совершеннолетние дочери студентки, у каждой по половине. Деньги же нужны были маме, которая работает и у нее стабильный доход. Обе дочери стали залогодателями (квартира), их мама – заемщиком. Она, кстати, закрыла уже этот кредит.

Банки не берут в залог половину квартиру – либо всю, либо никак. Половину можно использовать при кредитовании у частного инвестора, кредитора.

И еще. Начинка квартиры, дорогой ремонт банк не интересует. Мебель можно вывезти, ремонт испортить. Любая кредитующая организация оценивает исключительно «коробку», то есть стены и местоположение. Главное, чтобы жилье не было аварийным.

«У меня есть загородный дом, его точно примут в качестве залога»

Тоже миф, потому что загородная недвижимость очень сложно оценить. Если рынок квартир понятен и цены на них не вызывают сомнений, то с загородными домами не так. Тем более что каждый человек считает свой дом единственным и неповторимым, и он для его сердца самый дорогой.

Дома строят из разных материалов, на разных по площади участках. Многое зависит от коммуникаций, отделки, расположения дома и еще десятков параметров. Для одного человека большой участок – плюс, а для другого минус. Проведено или нет межевание, объединены ли участки, получен ли почтовый адрес, без него заложить дом невозможно.

Нет единой шкалы для оценки такой недвижимости. Например, дом стоит по рынку 10 млн. руб. Банк оценит его в 8 млн., а кредит под залог такого дома даст в 2,5 млн. И помните – в залог идет не только дом, но и участок, то есть вам понадобятся оба документа. Я уже молчу просто про земельный участок, его заложить почти невозможно, за редким исключением.

Заявка на бесплатную консультацию

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.

← На главную